Приобретение земли для любого является не только затратным, но и трудным делом. Подобные сделки кроют в себе множество рисков, о которых стоит знать заранее. Желающий должен ознакомиться с тем, как купить земельный участок правильно.
Что нужно знать при выборе земельного участка
Закон предусматривает выдачу земель в собственность или в долгосрочную аренду.
Начать следует с категории земли, которую необходимо приобрести. Покупка ЗУ может осуществляться с разной целью:
- для ведения с/х деятельности;
- для проживания и строительства жилого дома;
- для обустройства дачи и т.п.
Все ЗУ различаются по цели, для которой их разрешается использовать. Законодательство делит все наделы РФ на 7 категорий по назначению:
- с/х;
- лесные;
- водные;
- охраняемые территории;
- запаса;
- поселений;
- промышленные.
Для каждой цели нужно приобретать участок соответствующего назначения.
Выбираем категорию земли
Чаще всего граждане берут земли под поселения. Такие участки выделяются под индивидуальное строительство дома или дачи. После строительства объекта владелец сможет зарегистрироваться в жилплощади.
Земли с/х назначения тоже имеют своё предназначение. Их можно приобретать под определённый вид пользования:
- дачный;
- садовый;
- огородный.
Проживать можно и в домах, возведённых на сельхоз участках. Но в документах на ЗУ должно быть отмечено, что его можно использовать под ИЖС.
На дачных наделах разрешено возводить дом и прописываться. Сам хозяин вправе сделать это через суд, тогда как его близки родственники могут зарегистрироваться без суда. Жилые дома можно построить и на садовых участках, но прописаться в них нельзя. На огородных участках вовсе запрещено строительство.
Участок можно перевести из одной категории в другую уже после покупки. Однако сделать это будет довольно сложно и накладно.
Определяем реального владельца
Нужно установить собственника ЗУ. Сделать это несложно, ведь все наделы регистрируются хозяевами в ЕГРН. Сведения из базы являются общедоступными, благодаря чему установить их личность не составляет труда.
Проверка необходима, чтобы не стать жертвой мошеннической схемы. Участок может продаваться другим лицом, не имеющим право на заключение сделки. Лучше всего иметь дело только с самим владельцем надела или с его законным представителем, действующим от его имени.
Проверяем статус участка
Владелец может умолчать о том, что продаваемая земля была заложена. В таком случае сделку после её завершения признают недействительной.
Чтобы избежать такого исхода, целесообразно открыть портал арбитражного суда arbitr.ru и ознакомиться с судебной историей продавца. В ней и будет отражён факт того, был ли заложен ЗУ.
Кроме того, нужно обращать внимание и на документы о праве собственности. В бумагах прописывают сведения об обременении.
Определяем наличие коммуникаций
Большей части владельцев необходимо наличие хотя бы минимальных линий коммуникации – водо- и электроснабжения, отопления, канализации. Но на практике встречаются случаи, когда застройщики коттеджей или продавцы обещают, что к ЗУ проведены линии снабжения, но на деле этого не делают.
Покупателю стоит заранее определить, присутствует ли вода и электричество на участке. Если же их обещали провести, то необходимо проверить, отражено ли это в документации, есть ли:
- проект строительства;
- необходимые разрешения;
- расчёт стоимости.
ЗУ без коммуникаций стоят дешевле, но на их подключение может потребоваться не меньше денег. Если нет желания подключать за собственный счёт или искать варианты альтернативного обеспечения, то ориентироваться следует на земли, к которым уже подведены необходимые сети.
За отдельную доплату можно подключиться к ним, но только если линии находятся поблизости к участку. Водоснабжение при отсутствии централизованных линий можно оборудовать скважинным методом.
Способ отопления можно выбирать, установив газовое или электрическое оборудование. Канализация тоже в отсутствие централизованных линий можно установить самостоятельно, использовав септик. Причём на некоторых участках применение подобного метода запрещено из-за близкого расположения к водоёмам, охранным зонам, экологически охраняемым территориям и т.п.
Вся разрешительная документация выдаётся в течение длительного периода, поэтому она должна быть подготовлена заранее. Иначе есть риск, что после покупки новому владельцу придётся оформлять бумаги и платить за услуги самостоятельно.
Простого наличия коммуникаций мало, необходимо убедиться в их рабочем состоянии. Нужно получить свидетельства о вводе объектов в эксплуатацию. Скажем, газового, водозаборного узла и пр.
Выявляем имеющуюся инфраструктуру
Для полноценной жизни в домах, выстраиваемых на земле, особенно важно наличие вблизи района детского садика, школы, спортплощадки и других объектов образовательного, досугового и лечебного назначения. Застройщики или местная администрация тоже может обещать строительство всего необходимого в скором времени.
Подобной информации может не быть в документах о владении и договоре купли-продажи ЗУ. Поэтому нужно провести дополнительную проверку на предмет наличия или присутствия необходимых объектов. За чей счёт будет осуществляться их возведение – из будущих взносов или же на выделенные средства.
Важно наличие транспортного сообщение, удобство въезда к участку и местности. Обращают внимание и на дороги до других населённых пунктов, работу общественного транспорта. Играет роль и присутствие магазинов, аптек, почты, банковских учреждений.
Все эти параметры являются субъективными, но, скажем, многим не подойдут наделы поблизости со школами. Но они также влияют на стоимость участка.
Увеличиваем свои шансы в суде
В договоре купли-продажи, заключаемом с ООО или же некоммерческим партнёрством, обслуживающем коттеджный посёлок, полезно будет прописать пункт о подсудности. Вместо судов общей юрисдикции лучше разбираться в третейских или арбитражных инстанциях.
Логика проста. Ненадёжные продавцы не станут вносить подобную поправку. Если условия договора не будут соблюдены, то судебное разбирательство будет вестись годами. Арбитраж же работает быстрее, не затягивая дело дольше месяца. Если коттеджный посёлок не согласен с таким пунктом, лучше воздержаться от сделки.
Определяемся с критериями участка
Нужно заранее определиться с подходящими характеристиками земли.
Форма
Если площадь напрямую влияет на ценник участка, то на его форму внимание обращают реже. Желательно заранее составить план расположения построек и других объектов. Характеристики земли можно подсмотреть в кадастровом паспорте.
Для застройки больше подходят квадратные наделы. Однако популярны и прямоугольные участки, если планируется возведение частного дома, либо же создание сада или огорода.
На рынке можно встретить ЗУ Г-образной формы, но их покупают не так часто. Подобные наделы не подходят, если необходимо выстроить дом с другими пристройками.
Особенности грунта
Далеко не каждый грунт подходит для закладки фундамента, и приходится прибегать к установке винтовых свай. На некоторых вообще нельзя возводить любые постройки.
Рекомендуется проверить и глубину грунтовых вод. Чем ближе они к поверхности, тем хуже последствия для постройки.
Близость к природным ресурсам
Расположение рядом с лесом и водоёмами напрямую влияет на окружающую среду. Следует убедиться, что можно установить локальную канализацию, а в водоёмы не сливаются промышленные отходы.
Удалённость от других участков и объектов
Расстояние от других наделов в первую очередь важно для ведения хозяйства. Если вблизи располагаются промышленные предприятия, это напрямую влияет на загрязненность воздуха.
Если на участок падает излишняя тень от соседских строений и деревьев, это повлияет на плодородность. Важна и высота участка, поскольку от этого зависит риск затопления.
Итак, при покупке участка следует ориентироваться на запланированную цель его использования, а также план размещения объектов. Есть множество характеристик, которые нужно учитывать при выборе. Низкие цены на землю могут скрывать неудобства проживания или отсутствие необходимых объектов.
