Можно ли купить квартиру за «чужой счёт»? – Считаем получится ли закрыть ипотеку путём сдачи квартиры в аренду

Накопление средств для приобретения своего жилья может стать непосильной задачей, из-за чего многие берут для этого ипотеку. Чтобы покрывать платежи по кредиту, купленную недвижимость можно сдать в аренду. Разберёмся, какие преимущества и недостатки есть у такого плана, и как банки относятся к передаче квартиры в пользование.

Можно ли закрыть ипотеку путём сдачи квартиры в аренду

В большинстве случаев подобный вариант является вполне рабочим. Редко арендная плата за сдаваемое жильё превышает величину обязательных платежей по кредиту. Поэтому заработать на подобной инвестиции крайне сложно.

Вкладывая средства в покупку, вы получите следующие преимущества:

• приобретение недвижимых объектов считается одним из самых безопасным и надёжным способом инвестирования;
• своё жильё может пригодиться позднее – например, для передачи его подрастающим детям;
• рыночная стоимость недвижимости стабильно растёт каждый год, причём темпы роста превышают инфляцию (особенно, если речь идёт про однокомнатные квартиры);
• жильё является высоколиквидным активом, т.е. на рынке всегда есть спрос на квартиры, из-за чего их легче продать.

Зато можно, не потратив свои кровные, погасить задолженность и стать полноправным владельцем квартиры за «чужой счёт».

Покупка жилья в кредит с последующей сдачей признаётся надёжным способом вложения средств для тех, кто не обладает большими накоплениями. Конечно, если бы вырученные деньги тратить не на покрытие задолженности, а положить в депозит, то спустя 15-20 лет накопилась бы большая сумма. Но реальная стоимость жилья за это время непременно вырастет, благодаря чему можно будет получить большую прибыль с его продажи.

Сколько денег потребуется

Для сравнения возьмём цены на жильё в Москве и регионах, а также приведём примерные алгоритмы расчётов.

Ориентироваться будем на спальные районы. Местоположение жилплощади должно находиться не дальше чем в 5-10 минутах от общественного транспорта.

В столице 1-комнатная квартира квадратурой в 40 м. стоит в среднем 5 500 000 рублей. В регионах цены ниже, обычно до 1 500 000 рублей.

Банки обычно требуют внести первоначальный взнос величиной в 10% от указанной стоимости. Поэтому жителям МСК потребуется сразу заплатить от 500 000 рублей, а гражданам остальной страны около 150 000 рублей.

Определиться с будущими платежами сложнее, всё зависит от использованной кредитной программы. Возьмём для расчёта срок действия кредита в 15 лет. При 11%-й ипотеке ежемесячные выплаты составят под 60 000 рублей в столице, и 10 000 – 25 000 рублей в регионах. Точную стоимость можно определить, воспользовавшись калькулятором на сайте банка.

Есть и сопутствующие платежи, избежать которых также не получится.

Среди них:

• услуги оценивания жилья – около 5 000 рублей;
• аренда сейфа и расходы за работу нотариуса – ещё 5 000 рублей;
• страхование квартиры – в среднем 0,5 – 1% от величины кредита (погашается ежегодно на остаток долга);
• регистрация сделки в госорганах – 2 000 рублей.

В итоге расходы увеличатся ещё на 50 000 рублей.

Последней, но не менее важной статьёй расходов станет обустройство жилья, покупка мебели, бытовой техники и прочих важных бытовых предметов. В случае с покупкой недвижимости на вторичке издержки будут меньше. Но если нужно обставить жилплощадь с новостройки с «голыми стенами», придётся раскошелиться.

Бюджет на обустройство нужно выделять исходя из собственных финансовых возможностей. Обычно съёмное жильё не обставляют дорогой мебелью или бытовой техникой, поэтому на этих статьях можно сэкономить. Но на хорошую отделку квартиры предстоит потратиться.

Прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду

«Однушки» являются самым востребованным жильём для найма, на которые есть много желающих. Полностью обставленная квартира в столице сдаётся обычно за 30 000 рублей. В регионах цены ниже – от 8 000 до 15 000 рублей. Можно увеличить величину платы, если речь идёт о недвижимости вблизи от центра города, с хорошим ремонтом и бытовой техникой.

Главным фактором, определяющим величину арендной платы на рынке, является расположение недвижимости. Одни готовы платить больше за близость к транспортным линиям, другие – за жизнь в престижном или простом, но хорошо обустроенном спальном районе.

Второй важный фактор – состояние жилья. Наличие ремонта в арендной квартире ценится намного выше, чем при её продаже. Чаще всего массового съёмщика устроит недорогая, но современная и аккуратная отделка.

Важно! Брать кредит на жильё с целью последующей сдачи точно будет не выгодно, если нет собственных накоплений. Так, без выплаты первого взноса величина ежемесячных платежей будет выше, а возможные издержки по обустройству жилья – больше.

Независимо от запрашиваемого размера платежей из суммы нужно вычесть 13%-й налог. Плюс ко всему нужно хранить определённую денежную «подушку», которая пойдёт на покрытие затрат за обслуживание жилья – ремонт техники, линий снабжения и т.п.

Коммунальные платежи чаще всего ложатся на плечи арендатора. Чтобы привлечь внимание потенциальных съёмщиков затраты за ЖКХ можно взять на себя, но тогда из получаемого от аренды дохода придётся изымать около 3 000 рублей.

Итого, даже если с прибыли от сдачи квартиры не получится полностью выплачивать платежи по кредиту, то их можно значительно уменьшить. Такая схема принесёт больше пользы, если срок закрытия задолженности будет дольше. Общая сумма переплаты возрастёт, но зато заёмщик сможет успешно перечислять ежемесячные выплаты банку, не тратя свои средства.

Подходит такой вариант, если у заёмщика уже есть весомая сумма на руках. Если он сможет внести больше 50% по ипотеке в качестве первого платежа, то дальнейшие выплаты можно перечислять, тратя на это только выручку от аренды.

Другие варианты сдачи в аренду

Более интересным способом заработка станет предоставление жилья в посуточное/почасовое пользование.

Арендодателю предстоит практически ежедневно размещать объявления, отвечать на отклики, показывать квартиру, контролировать заселение и выселение людей. Также на него будет возложена уборка помещения и оплата за ЖКУ.

Надёжнее всего ориентироваться на людей, отправившихся на отдых, в гости к родственникам или же в командировку. Такой контингент обычно заселяется дольше, чем на сутки, благодаря чему можно выручить больше средств.

Обязательно от съёмщика потребуется взять залог, сумма которого будет равна стоимости найма. Эти средства хозяин оставит себе в случае порчи имущества. Плюс нужно получить копию паспорта арендатора.

Ещё больше денег можно выручить, сдавая жильё почасово. Но при этом придётся потратить больше сил на его уборку, поиск клиентов, публикацию объявлений и заселение.

Итак, такой вариант хотя и принесёт больше прибыли, но также потребует больше «телодвижений» от арендодателя, а также скрывает в себе больше рисков.

Разрешают ли банки сдавать ипотечное жильё

Кредитору куда важнее, чтобы клиент имел доход, который позволит при минимальных рисках вносить платежи. Если желающий получить ссуду не сможет подтвердить наличие высокого доход, и планирует погашать ипотеку только с выручки от сдачи квартиры в наём, ему откажут в выдаче ипотеки.

Обычно при оформлении ипотеки кредитор прописывает обязательство, что заёмщик не вправе сдавать жилплощадь без его одобрения. Но на деле соблюдение этого условия отслеживается редко, даже если клиент официально передаёт жильё в пользование.

Банки редко включают такое ограничение в соглашение. Самые крупные финучреждения страны, такие как ВТБ24, Сбербанк и Альфа-Банк, допускают передачу ипотечной недвижимости в аренду, если клиент оповестит кредитора, и будет заключено соглашение со съёмщиком.

Закон этого также не запрещает делать. Поэтому можно спокойно отдавать квартиру в наём, если запрет на это не прописан в кредитном договоре.

Но учтите, что иногда кредитор проводит спонтанные проверки жилплощади, чтобы убедиться в сохранности жилья и соблюдении условий пользования. Если в ходе обследования выявят нарушения, на заёмщика могут наложить санкции.

В итоге, вариант с покупкой квартиры в кредит и дальнейшей сдачей не приносит особую пользу. Он может приносить пользу, если у заёмщика имеется своё жильё, средства для ремонта, покупки необходимой техники и покрытия первого платежа. Величина ежемесячных платежей в среднем в 1,5 – 2 раза больше, чем арендной платы. Зато таким способом можно существенно снизить затраты на ипотеку.