Дело было в начале 2015 года. Кризис в самом разгаре, огромные очереди за бытовой техникой, в магазинах не протолкнуться, а люди всерьез рассуждают о праздничных табло для курсов валют.
Я тогда работал заместителем управляющего банка и время от времени вел лекции в университете. Объяснял новому поколению экономистов, что либо они работают нон-стоп, постоянно совершенствуют навыки и продвигаются по карьерной лестнице, либо в банковском секторе им делать нечего. Суммарно зарабатывал неплохо. В моем небольшом городке 80 000 рублей считались очень достойной зарплатой. Плюс свои накопления, вложения в ценные бумаги. В целом выходило около 100 000.
Когда кризис только начинался, я сразу начал думать, как бы это использовать. Любое падение экономики — сложный период, если у тебя нет денег. А если они есть, такое время — отличный период для заработка. В итоге я решил купить двухкомнатную квартиру, а через пару лет перепродать, когда она поднимется в цене.
Почему именно недвижимость
Недвижимость в целом — очень простой способ заработка. В кризисный период стоимость квартир либо остаётся на одном уровне, либо постепенно становится чуть ниже. Когда проходит время, цена возвращается обратно. На разнице стоимости можно заработать. А пока квартира простаивает, можно её сдавать. Какой-никакой дополнительный доход.
В итоге я продал все ценные бумаги, достал все накопления и взял небольшой кредит в банке. Вышло около 2 миллионов. На среднюю двушку хватает. Поискал нормальный вариант, обратился к знакомому риелтору и в итоге забрал квартиру ещё лучше, чем хотел. С евроремонтом и всей бытовой техникой за 1 миллион 900 тысяч. Весьма демократичная цена для моего региона.
Обустроил все на высшем уровне, через знакомых нашёл квартирантов и запустил их за 17 000 в месяц. Достаточно неплохо. Лет за 10 квартира бы окупилась без проблем. Если бы не одно, но.
Я решил периодически смотреть за ценами на недвижимость в регионе. Они у нас немного странные: однушка в новостройке стоит 1.7 миллиона, а аренда в месяц — максимум 8 тысяч. Слишком много ипотечников, а вот тех, кто готов снимать квартиру наоборот мало. В итоге цены на покупку необоснованно высокие, а вот на аренду наоборот, очень низкие.
И вот идёт 2015 год, а я смотрю как цены на недвижку продолжают падать. И со временем все больше и больше. Никакой остановки не предвиделось. И так идёт и сейчас. Если Москва уже стала дорожать, то у нас даже в рублях нет возврата к прежней цене. В итоге такие квартиры как у меня потеряли 300 000 рублей в цене. Просто за год я потерял бы около 15% стоимости жилья, если бы не подключал знакомых. В итоге мои потери были более-менее в пределах ожиданий — 150 000 рублей. И я бы смог отбить это за год, одной арендой.
Но вторая проблема пришла оттуда, откуда я меньше всего этого ждал. Телевизор и машинка были достаточно старыми, и в итоге закономерно сломались. А цены на технику оставались все ещё конские. Особенно под конец года, когда все магазины накрутили цены, а потом как бы сделали скидку.
И в итоге пришлось договариваться с жильцами, что они могут купить технику и жить бесплатно ещё 8 месяцев. И в итоге я мог потерять 300 000 на падении цены квартиры, а в итоге потерял 150 000 на этом и ещё почти столько же из-за поломки техники. Не самое большое удовольствие. Так что я пошёл разбираться, с чего в моём регионе настолько быстро подешевела недвижимость и что мне с этим теперь делать.
Почему недвижимость так сильно упала
Покопавшись в отчётности банка я нашёл основную причину. Валютная ипотека. То, что изначально казалось выгодными условиями, в период кризиса стало практически удавкой на шее многих семей. Стоимость ежемесячного платежа увеличилась практически в двое. Возможности погасить обязательства практически нет. Огромные просрочки и пени.
Да и Сбер в нашем городе прекрасно подсуетился. За год до кризиса решил активно продвигать валютную ипотеку. «Низкие проценты, льготные условия погашения» и все в таком духе. Люди поверили, а когда грянул кризис, сотрудники могли наслаждаться огромными обязательствами клиентов.
А как я уже говорил, у меня город ипотечников. Новые районы постоянно строятся, молодые семьи очень активно берут кредиты. И по ним все это повышение доллара ударило очень сильно. Пришлось продавать жилье, чтобы расплатиться с кредитом.
И под этот кризис попал и я. Просто как случайный человек, решивший вложиться в недвижку. Смотря на эти истории, могу сказать только одно: мне повезло гораздо больше, чем людям, которые взяли квартиру в долларовую ипотеку. И 300 000, которые все-таки отбились за эти годы, можно считать хорошей ценой за такой жизненный урок.
Да, помню как я пришёл в сбер за кредитом в 2015 году. Думал квартиру куплю, цены упали. А потом почитал интернет и решил, подожду пару-тройку годиков, подкоплю денег в валюте и куплю то что хочу ещё на 20% дешевле от цены 2015 года. Так и получилось. Причём с осени 2017 года, когда я её купил цена у неё поднялась примерно на 20%. И у всех квартир в городе рост цены примерно такой же. Я действительно купил на минимуме. Буквально в момент начала роста цен на недвижимость. Купил квартиру с арендаторами. Так что, с учётом аренды и за минусом квартплаты я оказался в плюсе на 900 000 рублей на текущий момент. Кредит я взял уже меньший в 2017 году. Всего 300 000 рублей на 5 лет. Рассчитался за 15 месяцев внося суммы больше указанных в графике. Переплата вышла по кредиту порядка 50 000 руб. Так что, брать кредиты на недвижку, когда она растёт в цене выгодно.